Kdy a jak dochází k prodeji nemovitosti v insolvenci?

Vlastníte byt či dům a rozhodli jste se řešit své dluhy oddlužením? Pak vás jistě bude zajímat, jak probíhá prodej nemovitosti v insolvenci a zdali v nemovitosti budete smět i nadále bydlet. V dnešním článku vám tyto otázky zodpovíme a podíváme se také na to, co je to chráněné obydlí.

Insolvence a zajištěná nemovitost

Pokud máte nemovitost, která je předmětem zajištění, bude se v oddlužení prodávat podle pokynů zajištěného věřitele. Jakmile zajištěný věřitel rozhodne o prodeji nemovitosti, váš insolvenční správce je jeho pokynem vázán a musí zahájit kroky k prodeji.

Naopak nevydá-li zajištěný věřitel pokyn ke zpeněžení nemovitosti, váš dům nebo byt se v osobním bankrotu prodávat nebude. V takovém případě ale zajištěnému věřiteli zůstává právo na uspokojení pohledávky z předmětu zajištění i po skončení vašeho oddlužení.

Kdo je zajištěný věřitel?

Zajištěným věřitelem je ten, jehož pohledávka je zajištěna majetkem náležejícím do majetkové podstaty. Jde o:

• zástavní právo (například hypotéka),
• zadržovací právo (věřitel může zadržet vaši movitou věc do doby uhrazení dluhu),
• omezení převodu nemovitosti (omezení vašeho vlastnického práva k nemovitosti),
• zajišťovací převod práva (například úvěr na automobil),
• postoupení pohledávky k zajištění,
• obdobné právo podle zahraniční právní úpravy.

Typicky tak zajištěným věřitelem bývá například banka, která vám poskytla hypotéku. 

Kdy může zajištěný věřitel požádat o prodej nemovitosti v oddlužení? 

Ve chvíli, kdy vám insolvenční soud schválí oddlužení splátkovým kalendářem se zpeněžením majetkové podstaty, zajištěný věřitel může požádat o zpeněžení předmětu kdykoliv během oddlužení. Může ale také požádat, aby nemovitost v insolvenci zpeněžena nebyla. K tomuto kroku zajištěný věřitel přistupuje nejčastěji, pokud se podaří dojednat podmínky, které zajištěnému věřiteli zajistí úhradu jeho pohledávky mimo insolvenční řízení. Nejčastěji se tak děje přistoupením třetí osoby do závazkového vztahu, která zajistí úhradu dluhu místo vás.

Kdyby se zajištěný věřitel rozhodl požádat o zpeněžení nemovitosti, která by se prodala za nižší částku, než je hodnota jeho pohledávky, nedostane nic navíc, a je to pro něj tudíž nevýhodné.

Kdy se nemovitost v insolvenci neprodává? 

Při oddlužení splátkovým kalendářem a zpeněžením majetkové podstaty nemusíte svůj dům, byt nebo jinou nemovitost postoupit k prodeji v případě, že

• jde o nemovitost nezajištěnou,
• jde o nemovitost, ve které žijete,
• hodnota nemovitosti je nižší, než je referenční hodnota nemovitostí ve vašem bydlišti (je nižší než hodnota tzv. chráněného obydlí).

Referenční hodnotu určuje nařízení vlády č. 189/2019 Sb. s ohledem na lokalitu, cenu nemovitostí, počet lidí v obydlí, k nimž má dlužník vyživovací povinnost, a typ nemovitosti (rodinný dům, byt, dům se zahradou, družstevní byt atd.). V tomto případě jde o takzvané chráněné obydlí.

Díky chráněnému obydlí nepřijdete v insolvenci o střechu nad hlavou

Institut chráněného obydlí existuje v insolvenčním zákoně od roku 2019 a platí pro oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Za chráněné obydlí se považuje takové bydlení, které splňuje zákonem stanovené podmínky ohledně výše jeho hodnoty a bydlíte v něm. Může jít o dům, byt, chatu, či dokonce maringotku.

Jak již bylo řečeno, hodnota tohoto obydlí nesmí přesáhnout hodnotu určenou nařízením vlády a nemovitost nesmí být předmětem zástavního práva. Chráněné je pak také běžné vybavení domácnosti, které nesmí být zpeněženo. 

Jak lze prodat nemovitost v insolvenci a kdo rozhoduje o postupu při prodeji nemovitosti v insolvenci?

V insolvenci máte zakázáno jakkoliv nakládat s majetkem, který náleží do majetkové podstaty a zároveň má k němu dispoziční oprávnění váš insolvenční správce. Jinak než přes insolvenčního správce tedy svou nemovitost v osobním bankrotu prodat nemůžete. Podívejte se, jak probíhá insolvence krok za krokem.

Podle insolvenčního zákona existují čtyři způsoby, jak prodat byt, dům nebo jinou nemovitost v insolvenci:

• veřejná dražba,
• prodej u soudu podle občanského soudního řádu,
• dražba u exekutora dle exekučního řádu,
• prodej majetku mimo dražbu (přímý prodej nemovitosti insolvenčním správcem případnému kupci).

Postup při prodeji nemovitosti v insolvenci volí váš insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru. Případně o něm rozhoduje insolvenční soud. Jak už jsme ale zmínili, pakliže jde o nemovitost, která je předmětem zajištění, o způsobu prodeje rozhoduje zajištěný věřitel a insolvenční správce musí jeho rozhodnutí respektovat. Ledaže by se domníval, že je možné nemovitost zpeněžit výhodněji, než jak požaduje zajištěný věřitel.

Výtěžek ze zajištěné nemovitosti jde nejprve na uspokojení nákladů na správu a zpeněžení nemovitosti, odměnu insolvenčního správce a následně na uspokojení pohledávky zajištěného věřitele. Případný zbytek z výtěžku prodeje bytu, domu nebo jiné nemovitosti použije insolvenční správce k uspokojení pohledávek nezajištěných věřitelů.

Přečtěte si také, jaká bude odměna insolvenčního správce při prodeji vašeho majetku.

Insolvence a družstevní byt

Jste členem družstva? Pak budete v insolvenci posuzováni podobně, jako kdybyste družstevní byt měli v osobním vlastnictví, a budete tedy insolvenčním soudem považováni za vlastníka takového družstevního bytu. Váš družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu tedy může být v rámci oddlužení zpeněžen, stejně tak se na něj ale váže ustanovení o chráněném obydlí. Pokud váš družstevní byt nepřesáhne hodnotu chráněného obydlí, může vám být v oddlužení ponechán a k jeho prodeji nedojde.

Do prodeje bytu nebo domu se v oddlužení můžete zapojit

Zdá se vám prodej nemovitosti v oddlužení jako proces „o nás bez nás“? Ačkoliv jsou vaše možnosti, jak prodej nemovitosti ovlivnit, jen omezené, stále se můžete alespoň částečně stát součástí procesu. Jako dlužník můžete zkusit najít kupce, ať už osobou fyzickou, nebo právnickou, a navrhnout ji oficiálně svému insolvenčnímu správci, insolvenčnímu soudu, případně zajištěnému věřiteli, pokud je nemovitost předmětem zajištění. Insolvenční správce je povinen vzít existenci zájemce na vědomí. 

Ovlivnění výběru kupce pro vás může být výhodné, jelikož vám může zajistit setrvání v nemovitosti. Pokud najdete někoho, kdo ve vaší nemovitosti nechce po zakoupení bydlet, můžete se s budoucím novým majitelem domluvit, za jakých podmínek vás nechá v bytě či v domě i nadále žít.

Možné rovněž je, aby nemovitost z insolvenčního řízení koupil někdo z vašich blízkých. V takovém případě k tomu však potřebuje souhlas insolvenčního soudu, případně také stanovisko věřitelského výboru.I v těchto případech vám dokáže naše advokátní kancelář podat pomocnou ruku a vše potřebné vyjednat. „V praxi se nám takto podařilo zachránit našim klientům již desítky nemovitostí,“ zdůrazňuje Mgr. Štěpán Brunclík z advokátní kanceláře ADKINS Legal, s .r. o.